Definisi
BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan kepada orang pribadi atau badan hukum yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. BPHTB termasuk pajak daerah yang dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota berdasarkan UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
BPHTB dikenakan atas berbagai jenis perolehan hak, di antaranya: jual beli, tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, serta hadiah. Setiap jenis perolehan hak dapat memiliki Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang berbeda.
Besaran BPHTB dihitung dengan rumus: 5% x (Nilai Perolehan Objek Pajak - NPOPTKP). Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) ditentukan berdasarkan harga transaksi untuk jual beli, atau nilai pasar untuk perolehan selain jual beli. Jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP PBB, maka yang digunakan adalah NJOP PBB. Pembayaran BPHTB wajib dilakukan sebelum akta peralihan hak ditandatangani di hadapan PPAT.
Contoh Kasus
Rina membeli sebuah rumah di Depok dengan harga transaksi Rp 800.000.000. NJOP tanah dan bangunan tersebut adalah Rp 700.000.000. Karena harga transaksi lebih tinggi dari NJOP, maka NPOP yang digunakan adalah harga transaksi Rp 800.000.000. NPOPTKP di Kota Depok untuk jual beli adalah Rp 80.000.000. Maka BPHTB yang harus dibayar Rina adalah: 5% x (Rp 800.000.000 - Rp 80.000.000) = 5% x Rp 720.000.000 = Rp 36.000.000. BPHTB ini wajib dilunasi sebelum penandatanganan AJB di PPAT.
Dalam kasus pewarisan, NPOPTKP biasanya ditetapkan lebih tinggi. Misalnya, tiga ahli waris menerima warisan rumah senilai Rp 1.000.000.000. Dengan NPOPTKP waris sebesar Rp 300.000.000, maka BPHTB terutang adalah 5% x (Rp 1.000.000.000 - Rp 300.000.000) = Rp 35.000.000, yang ditanggung bersama oleh para ahli waris.