Definisi
AJB atau Akta Jual Beli adalah akta autentik yang dibuat oleh dan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum jual beli hak atas tanah. AJB merupakan syarat mutlak untuk mendaftarkan peralihan hak atas tanah di Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Berdasarkan Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, peralihan hak atas tanah melalui jual beli hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Tanpa AJB, proses balik nama sertifikat tanah tidak dapat dilakukan secara sah di BPN.
Proses pembuatan AJB melibatkan beberapa tahapan penting, di antaranya: pengecekan sertifikat di BPN, pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) oleh penjual, pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) oleh pembeli, serta penandatanganan akta di hadapan PPAT yang dihadiri oleh para pihak dan saksi-saksi. AJB dibuat dalam dua lembar asli, satu disimpan PPAT dan satu untuk keperluan pendaftaran di BPN.
Contoh Kasus
Seorang warga bernama Andi hendak membeli rumah beserta tanahnya dari Siti di kawasan Jakarta Selatan. Setelah menyepakati harga, keduanya mendatangi kantor PPAT setempat. PPAT terlebih dahulu melakukan pengecekan sertifikat ke BPN untuk memastikan tidak ada sengketa atau pemblokiran. Setelah dinyatakan bersih, Andi membayar BPHTB dan Siti membayar PPh Final 2,5%. Selanjutnya AJB ditandatangani oleh kedua pihak di hadapan PPAT. Dalam waktu 7 hari kerja setelah penandatanganan, PPAT menyerahkan berkas ke BPN untuk proses balik nama sertifikat dari Siti ke Andi.
Dalam praktik, banyak masyarakat yang melakukan jual beli tanah hanya dengan kuitansi atau surat di bawah tangan tanpa membuat AJB. Hal ini berisiko karena tanpa AJB, peralihan hak tidak dapat didaftarkan di BPN dan pembeli tidak memiliki kepastian hukum yang kuat atas tanah yang dibelinya.