Definisi
Benda Tidak Bergerak (onroerende zaken) adalah benda yang karena sifatnya tidak dapat berpindah atau dipindahkan dari satu tempat ke tempat lain. KUHPerdata membedakan benda tidak bergerak menjadi tiga kategori: benda tidak bergerak karena sifatnya (Pasal 506) seperti tanah dan bangunan; benda tidak bergerak karena tujuan pemakaiannya (Pasal 507) seperti mesin pabrik yang ditanam permanen; dan benda tidak bergerak karena ketentuan undang-undang (Pasal 508) seperti hak pakai hasil atas benda tidak bergerak dan hak hipotek.
Untuk benda tidak bergerak, penyerahan (levering) dilakukan melalui pendaftaran pada register umum (balik nama). Jaminan atas benda tidak bergerak berupa hipotek atau hak tanggungan. Dalam hal sengketa, pengadilan yang berwenang adalah pengadilan tempat benda tersebut terletak (forum rei sitae). Untuk tanah, ketentuan Buku II KUHPerdata sebagian besar telah dicabut oleh UU No. 5 Tahun 1960 (UUPA) dan hak-hak atas tanah diatur dalam peraturan agraria.
Contoh Kasus
Seorang pemilik tanah dan bangunan ruko hendak menjaminkan propertinya untuk memperoleh kredit dari bank. Karena ruko merupakan benda tidak bergerak, jaminan yang digunakan adalah Hak Tanggungan sesuai UU No. 4 Tahun 1996. Pembebanan hak tanggungan dilakukan melalui Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) di hadapan PPAT dan didaftarkan di Kantor Pertanahan. Dengan pendaftaran ini, bank memiliki hak preferen untuk didahulukan pembayarannya apabila debitur wanprestasi.