Definisi
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah perjanjian pendahuluan yang dibuat antara calon penjual dan calon pembeli sebagai ikatan awal sebelum dibuatnya Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT. PPJB digunakan ketika syarat-syarat untuk melakukan jual beli secara definitif belum terpenuhi, misalnya bangunan belum selesai dibangun atau pembayaran masih dalam tahap cicilan.
Dalam konteks rumah susun, UU No. 20 Tahun 2011 mengatur bahwa PPJB wajib dibuat di hadapan notaris dan hanya dapat dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian tertentu, antara lain status kepemilikan tanah, IMB, ketersediaan prasarana dan sarana, serta keterbangunan paling sedikit 20%.
PPJB memuat kesepakatan mengenai objek, harga, cara pembayaran, jaminan pelaku pembangunan, hak dan kewajiban para pihak, serta sanksi pembatalan. PPJB memberikan perlindungan hukum bagi pembeli yang melakukan pembayaran sebelum unit properti diserahterimakan.
Contoh Kasus
Seorang pembeli di Tangerang menandatangani PPJB dengan pengembang untuk pembelian unit apartemen yang masih dalam tahap pembangunan. PPJB dibuat di hadapan notaris dan mencantumkan jadwal serah terima serta sanksi keterlambatan. Ketika pengembang terlambat menyerahkan unit, pembeli menuntut penalti sesuai klausul PPJB.
Di Bandung, pengembang perumahan menawarkan penjualan rumah melalui PPJB sebelum bangunan selesai. Karena tidak memenuhi syarat keterbangunan 20% sebagaimana diatur PP No. 12 Tahun 2021, otoritas setempat melarang pemasaran dan PPJB dinyatakan tidak sah hingga syarat keterbangunan terpenuhi.