Definisi
Hak Sewa untuk Bangunan adalah hak yang dimiliki seseorang atau badan hukum untuk menggunakan tanah milik orang lain guna keperluan mendirikan bangunan, dengan membayar sejumlah uang sewa kepada pemilik tanah. Hak ini diatur dalam Pasal 44 dan 45 UUPA No. 5 Tahun 1960. Berbeda dengan Hak Guna Bangunan, Hak Sewa hanya dapat diberikan atas tanah Hak Milik, bukan atas tanah negara.
Subjek Hak Sewa cukup luas, meliputi WNI, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum Indonesia, dan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Hubungan hukum antara penyewa dan pemilik tanah bersifat obligatoir (bersifat pribadi), bukan kebendaan, sehingga Hak Sewa tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan Hak Tanggungan.
Jangka waktu Hak Sewa ditentukan berdasarkan kesepakatan antara pemilik tanah dan penyewa yang dituangkan dalam perjanjian sewa-menyewa. Besarnya uang sewa, cara pembayaran, serta hak dan kewajiban masing-masing pihak diatur dalam perjanjian tersebut. Hak Sewa tidak dapat dialihkan kepada pihak lain tanpa persetujuan pemilik tanah.
Contoh Kasus
Sebuah perusahaan restoran menyewa tanah Hak Milik seluas 1.000 m2 di kawasan Kemang, Jakarta Selatan, untuk mendirikan bangunan restoran. Perjanjian sewa dibuat untuk jangka waktu 20 tahun dengan biaya sewa Rp 500 juta per tahun. Dalam perjanjian disepakati bahwa setelah masa sewa berakhir, bangunan menjadi milik pemilik tanah atau harus dibongkar oleh penyewa.
Sengketa Hak Sewa sering timbul ketika pemilik tanah ingin mengakhiri sewa sebelum jangka waktu berakhir, misalnya karena ingin menjual tanah. Di Surabaya, seorang pemilik tanah menggugat penyewa yang telah menempati tanahnya selama 15 tahun (dari perjanjian 25 tahun) karena ingin mengambil alih tanahnya. Pengadilan memutuskan bahwa perjanjian sewa harus dihormati sampai jangka waktu berakhir, dan pemilik tanah diwajibkan menunggu atau memberikan kompensasi yang layak kepada penyewa.