Definisi
Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak atas tanah yang memberikan kewenangan kepada pemegangnya untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya. Tanah tersebut dapat berupa tanah negara, tanah hak pengelolaan, atau tanah hak milik orang lain berdasarkan perjanjian. HGB diatur dalam Pasal 35 sampai Pasal 40 UUPA No. 5 Tahun 1960 serta PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
HGB diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun serta diperbarui 30 tahun. Subjek HGB meliputi Warga Negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Berbeda dengan Hak Milik, HGB memiliki batas waktu dan tidak bersifat turun-temurun, namun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
HGB banyak digunakan untuk pembangunan perumahan, perkantoran, dan pusat perbelanjaan. Pemegang HGB dapat mengalihkan haknya kepada pihak lain melalui jual beli, tukar-menukar, penyertaan modal, hibah, atau pewarisan, dengan ketentuan peralihan tersebut wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan.
Contoh Kasus
Sebuah perusahaan pengembang perumahan (developer) memperoleh HGB atas tanah negara seluas 10 hektar di Tangerang Selatan untuk membangun kompleks perumahan. HGB diberikan selama 30 tahun sejak tahun 2010. Pada tahun 2035, sebelum HGB berakhir, pengembang mengajukan perpanjangan ke Kantor Pertanahan setempat. Setelah memenuhi persyaratan, HGB diperpanjang hingga tahun 2055.
Permasalahan sering muncul ketika pembeli rumah individual dari pengembang ingin meningkatkan status tanahnya dari HGB menjadi Hak Milik. Proses ini dapat dilakukan dengan mengajukan permohonan peningkatan hak ke Kantor BPN, dengan syarat tanah tersebut digunakan untuk rumah tinggal dan luasnya tidak melebihi batas maksimum yang ditentukan peraturan.